전세계약시 주의사항 - 전세사기 꺼져, 소중한 내돈을 지키자!
이사철을 맞아 직접 경험한 전세계약시 주의사항을 공유합니다. 발에 불이나도록 돌아다닌 후 이사갈 집을 알아보고 마음이 드는 집을 찾았다면, 그 단계부터는 꼼꼼하게 챙겨야 할 것들이 있는데요. 계약서에 사인 또는 도장을 찍고 계약금을 보내기 전에! 하나하나 차근차근 미리 아래의 주의사항을 참고해서 피땀흘려 번 돈 전세사기 당하지 않도록 해 보아요!
등기부등본및근저당확인의중요성
기본 조건은 이사가려는 전셋집에 전입신고와 확정일자받기가 가능하다는 것입니다. 그래야 세입자로서 법적으로 권리를 주장할 수 있어요. 특히 오피스텔 같은 곳은 전세가 잘 없기도 하지만, 전입신고가 안되는 물건도 있으니 집이 마음에 들더라도 패스~
전입신고 확정일자를 받을 수 있다 확인이 되면, 다음 단계는 계약하려는 집의 등기부등본을 통한 근저당 설정 집주인의 세금채납으로 인한 권리설정이 없는지 등을 확인합니다.
근저당이 설정 등이되어 있으면, 집주인이 대출등을 갚지 못하여 집이 경매로 넘어가게되었을 때, 제일 먼저 근저당 설정자(보통은 은행 또는 세금채납이라면 관공서)가 변제받게 됩니다. 그 다음엔 권리 순위에 따르지만 보통 전세계약자 순위가 되는데, 근저당 설정 금액보다 남은 금액이 적거나 없다면, 전세금의 일부 또는 전체를 돌려받지 못하게 됩니다. 따라서, 근저당이 얼마나 설정되어 있는지 꼭 확인해야하겠죠?
등기부등본은 전세 계약 전에 부동산에서 떼서 보여주지만, 부동산과 손잡고 속이는 악질 사기꾼들이 없지 않다는게 문제입니다.
계약하기 전 초반과 중반에 확인했다 하더라도, 계약서에 사인하기 바로 직전까지도 등기부를 한번 더 떼서 파이널 체크하도록 합니다.
이유는 집주인이 사기치려 작정하면 계약일 전날이라도 근저당 설정을 해버리는 일도 없지 않다는데 있습니다.
또한, 등기부등본을 떼어봤을 때, 집에 대한 소유권이 어떤 여러 법인, 여러 사람으로 되어있는 등 지나치게 복잡한 것은 되도록 피하는게 좋습니다. 나중에 법적 다툼이 생겼을 때 소송조차 번거롭고 골치아프게 될 가능성이 있기 때문입니다.
근저당설정비율확인
전세집을 알아보면서 경험한 것은 전세집이 얼마나 귀한지였습니다. 특히 근저당이 없는 집을 찾기란 하늘의 별따기였답니다. 대출 받아 집을 사는 세상이니어쩔 수 없겠죠. 집이 참 마음에 드는데 근저당이 있다면, 잘 따져보고 계약하면 됩니다. 시세대비 몇 퍼센트 비율인지 따져봅시다.
설정된 근저당등 집에대한 채무가 시세대비 30%면 안정권이고 여기에 내 전세금까지 포함해서 시세대비 70% 이내정도 라면 괜찮다고들 합니다. 그래도 근저당은 근저당. 집 값하락 및 경매로 넘어가지 말란법은 없습니다. 이를 방어하는 또다른 방법은 전세금반환보증보험입니다.
이때 '부동산시세'는 부동산에서 해당 집 및 비슷한 집 매매시의 시세 뿐만아니라, KB시세 홈페이지, 국토교통부실거래가공개시스템, 호갱노노 앱 검색 등도 해봅니다. 그러면 같은 집이라도 과거부터 현재까지 시세 그리고 지금 대략 어느정도의 가치인지 유추할 수 있습니다. 참고로, 호갱노노 어플이 과거시세와 동네에 살아본 사람들의 후기도 알 수 있어서 유용했습니다.
근저당 관련 또다른 의견으로는, 비슷한 집이 경매에 넘어갔을 때 얼마에 낙찰되었는지 알아본 후에, 그 금액에서 근저당 금액과 내 전세금을 대입해봐서 나의 전세금을 지킬 수 있는지 확인하는게 확실하다는 말도 있습니다.
사실 이렇게 까지 하기는 쉽지 않죠. 저는 부동산 및 검색으로 시세를 알아본 후 전세금반환보증보험에 드는 방법으로 위험에 대비했어요.
전세금반환보증보험이란?
전세금반환보증보험이란, 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세보증금의 반환 책임을 보증해주는 보험입니다. 전세계약을 맺는다면 반드시 가입하기 바랍니다.
만약 보험 가입이 불가능한 집이라면, 계약을 하지 않는것을 추천합니다. 이유는 가입 불가능한데에는 다양한 이유가 있겠지만, 목돈이 들어가는 전세금을 잃어버릴지도 모른다는 불안감은 본인의 몫이 되어버립니다. 보험가입을 꼭 하시고 계약하기 전 신중을 기하시기 바랍니다.
전세금반환보증보험종류
잔세금반환보증보험에는 HUG주택도시보증공사 나 SGI서울보증보험의 것이 있습니다. 집주인 동의 없이도 가입이 가능하고, 선순위채권한도도 80%까지 가능합니다.
상대적으로 보험료가 저렴하다는 주택보증공사에 가입하려 했으나 가입 절차가 SGI서울보증보험이 훨씬 간단했어요. 그래서 서울보증보험에 가입. 보장을 받으려면 계약 만료 한달 전에 꼭 집주인에게 내용증명으로 한달 후 이사할것임을 분명히 해야 한다고 합니다.
가입은 확정일자, 전입신고가 되어있는상태에서 가능했습니다. 신규로 전세계약을 하는 경우에는, 잔금지급일과 전입신고일 중 '늦은 날'부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청할 수 있습니다.
즉, 잔금일에 바로 전입신고를 하고 2년 계약이면 1년안에는 가입 해야한다는 것. 상세한 내용은 각 보험 홈페이지에서 확인 가능하니 직접 상세히 확인해주시기 바랍니다.
HUG주택도시보증공사 전세보증금반환보증
https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
SGI서울보증 전세금반환보증보험(개인임차인용)
https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM0_06.mvc?q_insrnSrlno=112
전입세대를 확인합니다. 전세금반환보증보험에 가입하려면 제출해야할 서류중 전입세대열람이 있습니다. 이사가려는 집의 가까운 주민센터에서 발급 가능한데, 부동산 계약서를 가져가야합니다. 되도록 계약직전 주인에게 전입세대가 한 세대만 사는게 맞는지 확인하는게 좋습니다.
확정일자및전입신고
법적 보호를 받기위한 기본중의 기본사항입니다. 저는 전세계약 후 계약금 넣고 바로 확정일자를 받아두는게 좋다고 해서 인터넷등기소를 통해 받아두었습니다.
공인인증서가 있으면 직접 동사무소등에 가지 않고도 인터넷으로 받을 수 있어서 편리합니다. 그런데 확정일자만 가지고 채권순위에 마음을 놓으면 안됩니다. 확정일자 효력은 세입자가 주택을 점유하고 주민등록 전입신고를 마친때부터입니다.
즉, 이사들어가 살기 시작해야하고, 전입신고 및 확정일자까지 받는 이 세가지가 충족되어야 합니다. 그래도 계약서 쓴 날부터 확정일자를 받은 이유는, 안심하기 위함도 있지만 은행에서 전세자금대출을 신청시 계약서 확정일자를 요구했기때문입니다.
전세자금대출
전세자금대출을 받고자 하면 보통 전세계약 전 한도를 미리 확인하게 됩니다. 한도만 확인하고 계약하고 계약금을 걸었는데, 전세집에 걸린 근저당등 어떠한 변수로 은행에서 전세자금대출을 해주지 않는 경우가 발생하지 말란 법이 없습니다.
만약 전세계약서 특약에 ‘전세자금대출이 되지 않으면 계약금을 돌려준다’라는 것이 없다면 계약금을 고스란히 날릴 가능성도 없지 않습니다. 이 때 계약을 계속 진행하려면 전세자금대출이 아니라 개인 신용대출 등으로 빌려서 진행해야할 겁니다.
은행에서 이 계약은 위험하니 전세자금대출을 안해준다는 집은 들어가지 않는것을 추천합니다. (얼마나 위험하면 은행도 대출을 안해줄까요?!) 미리 확인했다면 좋았겠지만 그러지 못해서 이렇게 되었다면 계약금을 날리는 것을 아까워 하기보다는 계약을 포기하는게 내 인생 전체적으로 봐서 나은 결정일 수 있습니다. 전세계약이 이렇게 사전에 확인할 것들, 변수가 많습니다.
집이 마음에 든다고 덜컥 계약금 걸고 계약하지마시고 전체적인 절차와 대출 보험에 필요한 사항을 미리 숙지하고, 계약에 신중하시기 바랍니다.
전세계약시추가확인사항
전세금이 증액된 경우가 아니고 단지 이사일자 조정으로 잔금일 때문에 계약 기간이 뒤로 밀리는것과 같은 변동이 생긴다면, 전세계약서를 다시 쓰지 않도록 합니다. 대출심사때 제출한 전세계약서로 대출이 이루어진 것이기 때문에 전세 계약기간이 뒤로 밀리거나 해도 대출금은 처음 제출한 계약서대로 그 만료일 까지 대출금을 상환해야 합니다.
따라서, 이사일 조정 등으로 전세기간이 처음 작성한 전세계약서와 달라지면 계약서를 다시 쓰지 말고 특약으로 계약기간은 실제 잔금일 부터 2년으로 한다 등으로 추가 기재 하도록 합니다.
전세계약서를 다시 써버리면 집주인이 전세금을 빼주는 날짜와 대출금을 갚아야 하는 날짜 사이에 갭이 생겨 낭패를 볼 수 있습니다. 부득이 다시 쓴다면 대출받은 은행과 보험사에 먼저 상담을 하고나서 쓰도록 합니다.
또한, 잔금일 전까지 집주인이 추가대출을 받지 말란법은 없습니다. 전세계약시 부동산에서 계약시점의 근저당을 확인 해주지만 ‘잔금시까지 현재의 등기사항을 유지한다 또는 잔금시까지 추가 대출을 받지 않는다’와 같은 문구을 특약으로 넣어두는게 조금이라도 안심이 되는 방법이니 참고 바랍니다.
이런것들을 부동산에서도 알아서 챙겨주면 좋은데, 부동산은 이런것들에 관심이 없습니다. 대부분 집주인이 본인의 고정고객이기 때문에, 집주인을 귀찮게하는 여러 절차들은 안내조차 안해주는 경우가 대부분입니다.
제가 이용한 부동산은 전세자금대출 받는다고 말했는데도, 몰랐다해서 놀라기도 했습니다. 급하게 계약을 서두르는 부동산은 거르시기 바랍니다. 부동산은 믿을게 못 됩니다. 스스로 사전에 보험, 은행 뛰어다니면서 확인에 또 확인을 거듭하신 후 계약서에 서명하고 계약금을 보내시기 바랍니다.