전세끼고매매 주의사항 및 성공전략을 알려드립니다.

전세끼고매매에 대한 절차와 주의사항, 장단점을 알려드립니다.

 

 

내 집 마련을 꿈꾸는 많은 사람들에게 적은 자본으로도 주택을 구입할 수 있는 방법 중 하나가 바로 전세끼고매매인데요. 이는 전세 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하는 방법으로, 초기 자본을 적어도 집을 소유할 수 있다는 점에서 초기 자본이 부족한 분들에게 매력적인 선택지입니다.

하지만, 전세끼고매매는 일반 매매와는 다른 절차와 리스크가 존재하고, 특히 최근의 부동산 시장 변동성과 임대차 보호법 강화로 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세끼고매매의 개념과 절차, 주의사항, 장단점 등을 말씀드리겠습니다.

 

 

 

전세끼고매매란?

전세끼고매매는 전세 세입자가 거주하고 있는 상태에서 집을 매수하는 방식으로, 전세안고매매라고도 합니다.  매수자는 집을 구입하면서 전세 보증금을 제외한 나머지 금액만 매도자에게 지불하면 됩니다. 예를 들어, 매매가가 3억원이고 기존 전세 보증금이 2억이라면, 매수자는 매도자에게 1억만 지급하면 집을 소유할 수 있습니다.

이 때, 기존 전세 세입자는 전세 계약 만료 시까지 거주할 수 있으며, 이후 세입자가 떠나면 매수자는 본격적으로 해당 주택을 자신이 거주할지, 아니면 새로운 세입자를 받을지 결정할 수 있습니다.

 

 

 

전세끼고매매절차

전세끼고매매는 일반적인 매매보다 야간 복잡한 절차가 따릅니다. 아래 절차는 대표적인 그 과정입니다.

매물 확인 및 가계약 : 매수자는 매물을 확인하고, 매매 조건을 협상합니다. 협상이 완료되면 가계약금을 지불하여 집을 예약합니다.

본계약 및 계약금 지급 : 본계약 시 매매가의 10%에 해당하는 계약금을 지급합니다. 계약금은 매도자와 협의하여 조정 가능합니다.

잔금 지급 및 거래 완료 : 잔금일에는 기존 전세 보증금을 제외한 잔액을 지급하여 거래가 마무리됩니다. 이때, 기존 전세 세입자의 퇴거 또는 재계약 여부가 미리 확정되어야 합니다.

 

 

 

전세끼고매매주의사항

세입자 관련 문제
기존 전세 세입자의 상황을 잘 파악하는 것이 매우 중요합니다. 만약 세입자가 퇴거하지 않거나 계약을 갱신하려 한다면, 매수자는 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 기존 전세 세입자의 퇴거 또는 재계약 여부를 매수자가 원하는대로 가능한지 계약 전 확인하도록 합니다.

새로운 전세 세입자 맞추기
기존 세입자가 퇴거할 경우, 매수자는 새로운 전세 세입자를 구해야 할 수 있습니다. 이때, 신규 세입자와 기존 세입자의 계약 시점을 조율하지 못하면 매수자가 전세 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 기존 세입자가 2억의 보증금을 내고 있다면, 매수자는 신규 세입자가 들어오기 전까지 2억 원을 직접 마련해야 할 수 있습니다.

계약갱신청구권과 실거주 문제
2021년부터 강화된 임대차보호법에 따라 계약갱신청구권이 도입되었고, 이는 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 전세 보증금을 시세대로 인상하기 어렵고, 실거주 목적으로 매입을 계획하고 있다면 매수 전 반드시 세입자의 갱신 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 갱신을 요구하면, 전세가는 최대 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다.

 

전세끼고매매시필수확인사항

임차인과의 계약서 작성
전세끼고매매 계약서 작성시, 계약갱신청구권의 사용 여부, 계약 승계 동의 여부 등 중요한 사항을 명확히 명시합니다. 이를 미리 확인하지 않으면 매수자가 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.

분쟁 발생 시 대응 방안
계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 이럴 경우 특약 사항을 계약서에 삽입하고, 분쟁 발생 시 대비책을 미리 마련해 두는 것이 좋습니다.

 

전세끼고매매의장단점

전세끼고매매는 분명 적은 자본으로 주택을 소유할 수 있는 좋은 방법이지만, 장단점이 있습니다.

전세끼고매매장점
초기 자본 부담이 덜 합니다. 매수자는 전세 보증금을 제외한 금액만 매도자에게 지급하면 되기 때문에, 일반적인 주택 매매보다 훨씬 적은 자본으로 주택을 구입할 수 있습니다. 이는 특히 부동산 가격이 높은 지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 큰 장점 입니다.

전세 세입자가 거주하는 동안, 부동산 가격이 상승하면 매수자는 해당 자산의 가치 상승으로 인한 자본 이득을 기대할 수 있습니다. 즉, 장기적으로 주택 가격이 오를 경우 더 큰 이익을 볼 수 있습니다.

전세끼고매매단점
세입자 관련 리스크가 존재합니다. 기존 전세 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하기 때문에, 세입자와의 계약 문제는 항상 주의가 필요합니다. 특히 세입자가 퇴거하지 않거나 계약갱신청구권을 행사할 경우, 매수자의 계획이 틀어질 수 있습니다. 사전에 확인하고 부동산과도 상의해서 계약서상에 특약을 넣거나 하는것이 중요합니다.

또한, 만약 전세계약이 끝났을 떄 직접 들어가 거주하지 않는다면 새로운 전세 세입자를 구해야하는데 그렇지 못하거나, 기존 세입자의 보증금을 반환해야 할 상황이 생기면, 매수자는 상당한 금액의 자금을 추가로 마련해야 할 수 있습니다.

매수자가 집을 실거주 목적으로 구입할 경우, 기존 세입자가 계약을 갱신하거나, 임차인 보호법에 따라 일정 기간 거주할 권리를 행사하면 즉시 거주가 어려울 수 있습니다. 이로 인해 원하는 시기에 집을 사용할 수 없는 상황이 발생할 수 있다는 점은 단점 입니다.

 

전세끼고매매성공전략

전세끼고매매의 리스크를 최소화하고 성공적인 거래를 진행하기 위해서는 몇 가지 전략을 알려드립니다.

철저한 세입자 조사
거래 전에 기존 세입자의 신용상태, 계약에대한 갱신 의사, 퇴거 여부 등을 명확하게 파악해야 합니다.

계약서 명확화
매매 계약서와 전세 계약서 모두 꼼꼼히 작성하도록 하며, 계약갱신청구권 관련 사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 법적 분쟁을 예방하려면 부동산 등 전문가와 상의하여 특약을 포함하도록 합니다.

긴급 자금 마련 계획
예상치 못한 상황에서 전세 보증금을 반환해야 하는 경우가 있을 수 있으니, 긴급 자금을 마련할 수 있는 방안을 미리 계획해 두는 것이 필요합니다. 자금이 부족할 경우 대출 받을 수 있는 방법을 미리 알아보고 준비하는 등 대비책을 마련합니다.

시장 조사 및 타이밍 분석
부동산 시장의 흐름을 읽고, 적절한 타이밍에 매수하는 것이 중요합니다. 전세가가 높고 매매가 대비 전세 비율이 유리한 시기와 지역을 잘 선택해야 안정적인 거래를 할 수 있습니다.

전세끼고매매마무리
전세안고 매매는 적은 자본으로 내 집을 마련할 수 있는 매력적인 방법이지만, 세입자와 관련된 여러 문제와 리스크를 충분히 이해하고 대비하는 것이 중요합니다. 절차가 복잡하고 예측하지 못한 변수가 발생할 수 있기 때문에, 매매 과정 중 법률 및 부동산 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 매매시 많이 하는 방법이니 이용하는 부동산에도 계약서에 도장을 찍기 전에 많은 조언을 받으시기 바랍니다.

이와 더불어, 임차인 보호법과 같은 법적 제도와 전세대비 시세 등 시장 상황을 분석하여 신중하게 접근해야만 성공적인 내 집 마련이 가능하겠습니다.

전세끼고매매를 계획 중인 분들이라면, 이번 글로 리스크를 최소화하고 안전한 거래를 진행하시는데 도움이 되길 바랍니다!