1주택자주담대 다주택자가 되고싶다면, 확인해야 할 사항

1주택자주담대, 1주택자가 두 번째 집을 구매할 때 대출받는 방법 및 확인해야 할 사항 등에 대해 알아보겠습니다.

최근 부동산 가격의 변동과 정부 대출 규제가 강화되어, 1주택자가 추가로 주택을 구매할 때 대출을 받는 과정이 더욱 복잡해졌습니다. 특히, 다주택자에 대한 규제가 강화되어 1주택자주담대인 추가 주택 구입에 필요한 대출 한도가 제한되고, 대출 금리도 상승하는 경향입니다. 그럼에도, 신중한 계획과 적절한 대출 전략으로 두 번째 집을 성공적으로 구매할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1주택자주담대대출방법

이번 글에서는 1주택자가 두 번째 집을 구매할 때 고려할 수 있는 대출 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

주택담보대출(LTV) 한도

가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택담보대출비율(LTV)입니다. LTV는 주택 구매 시 받을 수 있는 대출 금액을 주택 가격 대비 비율로 나타낸 것으로, 정부는 주택 구입 시 대출 리스크를 줄이기 위해 지역 및 주택 수에 따라 LTV 비율을 다르게 적용하고 있습니다.

• 조정대상지역 및 투기과열지구: 1주택자가 추가로 주택을 구입할 때는 LTV가 더욱 제한됩니다. 서울을 포함한 수도권의 조정대상지역 및 투기과열지구에서는 LTV가 40%에서 50% 정도로 낮게 책정됩니다. 즉, 10억 원의 집을 구매할 때 4억원에서 5억원 정도의 대출만 가능할 수 있습니다.
• 비규제 지역: 비규제 지역에서는 상대적으로 완화된 LTV가 적용됩니다. 일반적으로 60% 정도의 LTV 비율이 적용되며, 주택 가격의 60%까지 대출가능합니다.

따라서, 두 번째 주택을 어느 지역에서 구매할지에 따라 대출 한도가 달라지므로 나의 재정 상태에 따라, 구매 지역을 신중하게 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율)

DSR은 모든 금융권의 대출에 대해, 연소득 대비 원리금 상환 부담을 고려하는 것으로, DSR이 높을수록 대출을 받기 어렵습니다. 현 정부는 1주택자에 대해서도 DSR 규제를 엄격하게 적용하므로, 두 번째 주택을 구입할 때 이 규제를 잘 검토해야 합니다.

• 1주택자의 DSR 규제: 1주택자가 추가로 주택을 구입할 때, 총 부채에 대한 원리금 상환 비율을 고려한 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 예를 들어, 연소득이 5000만원인 경우, 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않아야 추가 대출이 가능한 것 입니다.
• 기존 대출과 신용 대출 고려: 기존의 주택담보대출 이외에도 자동차 할부, 신용대출, 학자금대출 등 모든 대출이 DSR 계산에 포함되기때문에, 현재 가지고 있는 나의 대출 상황을 파악한 후 추가 대출 가능성을 확인해야 합니다.

임대사업자등록

1주택자가 두 번째 주택 구매 시, 임대사업자로 등록하여 대출을 받는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 임대사업자등록 시 여러 가지 세금 혜택을 받을 수 있으며, 대출 한도도 상대적으로 유리하게 적용될 수 있기때문입니다. 특히, 일정 기간 임대 의무를 이행하는 조건으로 대출 규제에서 벗어날 수 있는 경우도 있습니다.

• 임대사업자 대출의 장점: 임대사업자로 등록하면, 일반적으로 주택담보대출 규제가 덜 엄격하며, 일부 은행에서는 더 유리한 조건으로 대출을 제공하기도 합니다. 또한, 주택 임대 사업을 통한 추가 수익을 창출할 수 있어 이중의 이득을 볼 수도 있겠습니다.
• 임대의무 기간 준수: 다만, 임대사업자로 등록할 경우 일정 기간(최대 10년) 동안 주택을 임대해야 하며, 이를 어기면 세금 혜택이 취소될 수 있기 때문에, 임대사업자로서의 의무를 지킬 수 있을지 고려해야 합니다.

 

다주택자규제 및 종부세

1주택자가 두 번째 주택을 구입하면 자동으로 다주택자로 분류됩니다. 다주택자는 정부의 여러가지 규제를 받으며, 특히 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

• 종합부동산세(종부세): 두 번째 주택을 구입하면 종부세 대상이 될 수 있으며, 공시가격이 높을수록 세금 부담이 커집니다. 특히, 1주택자가 다주택자가 되는 순간 종부세율이 크게 증가하기 때문에 충분한 대비가 필요합니다.
• 양도소득세: 나중에 주택을 팔 때 발생하는 양도소득세도 다주택자는 양도세 중과 대상이 될 수 있으므로, 주택 매각 시 세금 부담을 미리 계산해 보아야 합니다.

 

금융상품비교 및 선택

두 번째 주택 구입을 위해 대출을 받을 때는 여러 금융 기관의 대출 상품을 비교해 보는 것이 좋은데 은행마다 대출 금리와 조건이 다를 수 있기 때문입니다.

• 변동금리 vs. 고정금리: 현재 금리 인상 가능성이 높다면 고정금리가 더 안전할 수 있으며, 금리가 하락할 가능성이 있다고 판단되면 변동금리 상품을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.
• 중도상환수수료: 중도에 대출을 상환할 계획이 있다면, 중도상환수수료 조건도 함께 고려해야 합니다. 일부 상품은 중도상환수수료가 부과되므로, 이에 대한 부담을 미리 파악하는 것이 필요합니다.

 

1주택자가 두 번째 주택을 구입할 때는 부동산 가격은 변동성이 있으므로 앞으로의 변동을 예측해서 다양한 대출 규제와 세금 문제를 확인하고 신중히 고려해야 합니다. 주택담보대출한도(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제를 확인하고, 자신의 상황에 맞는 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 다주택자에 대한 세금 부담도 큰 요소이므로 감당이 가능한 수준인지 충분히 고려하고, 평소 정부의 정책과 규제에도 관심을 가져야 합니다.